隨著中國經濟的穩步發展，我國已具備龐大的基礎設施體系規模及大量優質資產，《北京市“十四五”時期金融業發展規劃》中明確表示，服務城市更新推進發展“基礎設施+金融” 是“十四五”時期金融業發展的主要任務之一。基礎設施公募REITs有助于盤活存量資產，推動存量和新增資產的良性循環，有效拉動社會資本投資，降低債務風險，促進基礎設施高質量發展。
一、關于基礎設施公募REITs
我國基礎設施公募REITs是指公開募集聚焦于基礎設施領域類和不動產領域類集合投資托管基金,由相關機構的基金產品管理人員主動運營符合文件規定的基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。基礎設施項目主要包括機場港口、收費公路、倉儲物流、產業園區、信息網絡、污染治理等基礎設施。
二、主要適用范圍及試點方向
1.全國各地區符合條件的項目均可申報。其中重點支持位于長三角、京津冀、珠三角等重大戰略區域。
2.主要試點行業：保障性租賃住房、能源基礎設施、生態環保基礎設施、園區基礎設施、交通基礎設施、新型基礎設施、市政基礎設施、倉儲物流基礎設施領域開展試點。
三、現行規則文件相關解讀
目前我國基礎設施公募REITs以中國證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（2020年發布，下文簡稱《指引》）及國家發改委發布的《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（2021年發布，下文簡稱《試點通知》）兩大文件掀開了我國基礎設施公募REITs的新序章。
（一）《指引》核心關注點解讀
1.基礎設施公募REITs的基本架構及特點
一是基金需要通過項目公司、資產支持證券等特殊目的載體才能獲得基礎設施項目經營權利或者完全所有權；二是采用封閉式操作，其中收益分紅的比例不能低于合并后基金年度可供分配金額的90%。三是80%以上基金資產需要投資用于基礎設施資產以支持相關證券，并需要持有全部份額；對應的項目公司需持有全部股權。
2.基礎設施公募REITs的資產交易
基礎設施公募REITs要求原始權益人需將SPV公司或所持有項目公司或的股權轉讓給專項計劃。對于城投企業來說，在交易過程中主要涉及兩個方面：一是轉讓限制，在轉讓限制方面，針對那些手續不全、經營不穩定、現金流不穩定的、所有權分離等問題需相關部門及地方政府通過批復或者出具文書；二是在國有資產交易方面，需要企業在交易所公開進行，符合特定情形的，可以采取非公開協議轉讓方式。
總的來說，隨著基礎設施公募REITs的不斷深入與改革，城投類企業應該加強對基礎設施公募REITs的深入了解，積極規劃產業布局及資產回購重組，優化資產條件，才能在基礎設施公募REITs中獲得良好的機遇。
（二）《試點通知》核心關注點解讀
通知稱，將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫；引導社會資本參與盤活存量資產及相關項目，支持新購入項目的資產回收重組，加快開工建設，促進投融資高質量發展。除此以外，通知還提出要加強投融資機制創新鼓勵重點領域項目開展投融資創新，打通二級交易場所（退出渠道），形成投融資閉環。同時還支持基金管理人與運營管理健全激勵約束機制，提高存續項目經營能力，促進存續項目穩定運營。
總的來說，優化 REITs 產業發展生態，支持優質機構申請公募 REITs 基金管理人資質、發起設立公募 REITs，開展基礎設施 REITs 業務，充分發揮資本在城市更新行動中的資源配置作用。
四、擴募
基礎設施公募REITs市場自建設以來，擴募與首發都是其中不可或缺的重要環節。其中REITs擴募是指由REIT發起募集再募集資金，并將資金用于新購入資產的方式。隨著今年5月滬深交易所發布的“擴募規則”以來，讓REITs擴募市場有了明確的標準，讓REITs能夠以增發份額收購資產，進一步開展并購重組的行為，促進投融資良性循環，助力REITs市場規模增長。而建立標準化、推動常態化發展對于我國REITs市場持續納入優質存量資產以實現規模增長有積極促進作用，也是市場逐步走向多元化的標志之一。
在擴募規則中對新購入基礎設施項目的資金來源進行了擴充，明確規定其可以是擴募、對外借款、外資、留存資金等一種或者多種聯合方式。其中，對存續期購入基礎設施項目的程序包括首次披露、磋商、交易實施、盡職調查、審核程序、擴募份額發售與申請上市等程序。
五、風險提示
關于基礎設施公募REITs風險主要涉及以下兩個方面：
基于基礎設施公募REITs重點關注為基礎設施項目的特點,故受經濟環境變化或項目運營問題的影響可能導致實際現金流低于預算現金流。
基于市政基礎設施公募REITs往往是采用封閉期交易，不開通申購購回，只能選擇在交易所二級市場公開交易,而投資者是以投資機構為主，這就可能面臨著交易流動性持續不足等的問題。
因此，投資者在購入新基礎設施產品前，要充分了解相關產品的特征與主要風險，并熟悉公募規則，判斷基金投資價值，合理作出投資決策。